任意・競売とは

任意・競売とは

任意売却とは?

任意売却とは、抵当権を付けてお金を貸した債権者が「お金の回収が困難な場合」又は、お金を借りた債務者が「お金の弁済が困難な場合」に双方の合意した価格にて、競売という手段に頼らずに不動産を売却すると言うことです。

住宅ローンなどの支払いが難しくなり、担保不動産を売却し債権者に返済をすることです。
通常、住宅ローンを滞納すると担保不動産を差し押さえられ、競売の申し立てをされます。
裁判所から届く「担保不動産競売決定通知」が来てからでも任意売却は可能です。

任意売却の経験がない、普通の不動産会社では債権者との抵当権抹消交渉などの経験がないため、任意売却が成立しない可能性があるので債権者との抹消交渉が出来る任意売却業者を選ぶことが大前提になります。

大手に任せて安心されている方や、不適切な業者を選んで交渉ができなかった場合に競売配当に流れたり、思わぬ不動産トラブルに見舞われる場合も有ります。

競売に関する説明

不動産担保ローンの支払いを怠ると通常3か月程度で「期限の利益の喪失」の内容証明が届きます。

この内容証明が届くと、残りのローンを全額一括で払わなければならなくなります。

お金を貸した債権者(おもに金融機関)にとっては、一括回収の準備段階となります。
その後、債権者としては債権を回収するため、裁判所に対し 「競売の申し立て」をします。
裁判所は申立て書類等を審査し、不備が無ければ 「競売開始決定」をし、裁判所からの通知が届く事になります。競売開始決定がされると、登記簿に 「差押」登記がなされ、不動産鑑定士による「評価書」の作成(入札に参加するに辺り、最低の入札金額などを示した資料)執行官による「現況調査報告書」(入札に参加するに辺り、物件の内部の写真などが記述された資料)作成がされ、さらに物件明細書作成が終わると「売却条件の検討」(入札開始の時期・価格の設定)が行われます。 ほどなく、売却実施命令が出ますと売却日時が公告され、「期間入札の開始」となります。
競売落札(所有権移転)までの期間は裁判所から通知が届いて6か月前後にすべて終わります。

※「開札日」に最高価格にて入札した人が落札して、無事、売却許可決定を経ると、※「代金納付」がされ ※「嘱託登記」により、強制的に所有権移転が行われます。

この後は、競売落札者との交渉を経て、任意での立ち退きが成就されない場合は競売落札者から、裁判所に対し、訴訟手続きをとらずに「引き渡し命令」を出されて明け渡しの 「強制執行」をされてしまいます。 「強制執行」になると期日を決めてそれまでに立ち退きをしなければ、強制的に荷物を運び出され同時に鍵も変えられてしまうという、最も望ましくない形となります。もちろん引越費用、引っ越し先は保証されません。